Juridiska nyheter (Sida 9)

Nedan kan du läsa information och nyheter publicerade av advokater och jurister på Waldenberg Melin Advokatbyrå. Inläggen på nyhetssidan innefattar nyheter, information om advokatbyrån och diskussioner kring vanliga frågor som uppkommer från byråns klienter. Prenumerera gärna på vårt nyhetsbrev och få nyheterna skickade direkt till din e-mail så fort ett nytt inlägg publiceras.


Fel i fastighet

Fel i fastighet kan till exempel vara rättsliga fel, rådighetsfel eller faktiska fel. Jordabalken innehåller inte någon definition av begreppet fel men rent allmänt kan emellertid sägas att fel i fastighetsköprättslig mening föreligger om fastigheten avviker från den standard köparen har rätt att kräva. Vilken standard köparen har rätt att kräva kan framgå av avtalet mellan parterna eller om så ej är fallet, bestäms standarden utifrån vad som är normalt för en viss typ av fastighet, det vill säga utifrån vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet. Felen enligt jordabalken delas in i tre kategorier; rättsliga fel, rådighetsfel och fysiska fel i konkret eller abstrakt bemärkelse.

Ett rättsligt fel föreligger när köparens möjlighet att rättsligt förfoga över fastigheten är begränsad. Detta kan bero t.ex. på att fastigheten är belastad med panträtter, nyttjanderätter eller andra rättigheter utöver vad som förutsattes vid köpet. Enligt normal standard är fastigheten inte belastad med panträtter, nyttjanderätter och dylikt. Säljaren ansvarar för ett rättsligt fel om köparen inte kände till att rättigheten fanns, det vill säga köparen skall ha varit i god tro. Någon undersökningsplikt för köparen finns inte motsvarande vad som gäller för de faktiska felen.

Ett rådighetsfel föreligger när ett beslut från en myndighet utgör hinder i möjligheterna att använda fastigheten. Beslut om exempelvis ett rivningsförbud måste dock föreligga vid tiden för köpet. Köparen skall kunna utgå från att full rådighet över fastigheten finns, det vill säga att detta är normal standard. Köparen måste ha varit i god tro om felet för att säljaren skall kunna hållas ansvarig. Köparen har inte heller vad avser rådighetsfel någon direkt undersökningsplikt.

Med faktiska fel avses framförallt avvikelser i fastighetens fysiska beskaffenhet. Det kan handla om otjänligt dricksvatten, rötskador, otät skorsten, förekomst av skadedjur med mera. Fastigheten avviker helt enkelt från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vad köparen med fog faktiskt har kunnat förutsätta, är inte alltid lätt att svara på. En bedömning får göras från fall till fall, faktorer som köpeskillingens storlek kan påverka; om fastigheten har sålts till ett lågt pris får köparen räkna med fler brister. Fastighetens ålder är också en faktor att beakta, är den nybyggd anses köparen inte behöva tolerera fel i samma utsträckning som om byggnaden vore äldre.

När det gäller faktiska fel har köparen en relativt långtgående undersökningsplikt. Denna plikt innebär att fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som bör föregå fastighetsköpet, svarar säljaren inte för. Är felet däremot av sådan art att köparen inte borde ha upptäckt det vid sin undersökning – och inte heller borde ha räknat med att det skulle finnas – är det ett så kallat dolt fel. Sådana fel svarar säljaren för, oavsett om denne kände till felet eller inte. Undersökningsplikten fördelar ansvaret för fel, mellan köpare och säljare. Som köpare bör man vara oerhört noggrann och uppmärksam i sin undersökning av fastigheten, då rättspraxis ställer mycket höga krav på köparen i detta avseende. I vissa fall kan dock köparens undersökningsplikt reduceras, så är fallet exempelvis om säljaren har gjort utfästelser avseende fastighetens skick.

För det fall att fel i fastigheten kan konstateras, kan köparen kompenseras på olika sätt. De så kallade felpåföljder vilka kan påkallas är hävning av köpet, avdrag på köpeskillingen och skadestånd. Enligt lag kan man inte kräva avhjälpande av felet, köparen och säljaren kan dock träffa ett avtal om sådant avhjälpande.

Om köparen vill göra anspråk gällande mot säljaren på grund av ett fel i fastigheten, måste köparen reklamera till säljaren inom skälig tid från det att denne märkt eller borde märkt felet. Reklamerar köparen för sent förlorar denne sin möjlighet att göra felet gällande.

Ofta uppstår oenighet mellan köpare och säljare avseende om fel verkligen föreligger och vilken rätt till kompensation köparen i sådana fall skall ha. Detta kan leda till tvistigheter dem emellan. Befinner Du Dig i en liknande situation och önskar juridisk hjälp på fastighetsrättens område, kan juristerna på Waldenberg Melin Juridik bistå Dig med detta.

Publicerat 2009.08.01


Skydd för brottsoffer

Brottsoffer För Dig som har utsatts för ett brott, finns ett antal olika typer av skydd som kan bli nödvändigt med anledning av hot och andra risker. Det finns både sådana skydd som fysiskt skyddar ett brottsoffer och sådana som skyddar brottsoffrets personuppgifter. De som beslutar om skydd och vilket skydd som är lämpligast för en specifik person, är polis eller åklagare.

Besöksförbud, trygghetspaket från polisen (innehållande mobiltelefon och larm), livvakt och underrättelse från Kriminalvården är exempel på olika fysiska skydd. Polisens webbplats har bra information om sådana typer av åtgärder. Fingerade personuppgifter, kvarskrivning och namnändring är exempel på skydd för brottsoffrets personuppgifter.

Exempelvis underrättelse från Kriminalvården innebär att Kriminalvården är skyldiga att i vissa fall lämna uppgifter till den som har blivit utsatt för ett brott, om en dömd och intagen gärningsman. Det gäller framför allt brott där våld eller hot om våld har förekommit. Brottsoffret kan välja att bli informerad om t.ex. vid vilken anstalt den intagne befinner sig, om den intagne kommer att förflyttas till öppen anstalt, om den intagne får permission eller får vistas utanför anstalt, om den intagne friges, rymmer eller uteblir efter permission eller annan vistelse utanför anstalten.

Om någon har utsatts för hot om allvarlig brottslighet mot liv, hälsa eller frihet, finns möjlighet att få fingerade personuppgifter eller livvakt. Det är dock mycket ovanligt och används i princip endast om inte de andra typerna av skydd räcker till.

Brottsoffermyndighetens webbplats kan Du läsa mer om brottsoffer och vilken hjälp som finns att få.

Publicerat 2009.07.16


Ansökan om lagfart

Den som förvärvat en fastighet ska ansöka om lagfart. Förvärvaren ska söka lagfart efter de flesta förvärv, exempelvis köp, byte, gåva, arv, bodelning och fusion. Lagfart är en slags offentlig registrering som visar för allmänheten vem ägaren är; en formell registrering i inskrivningsdelen av ett gjort förvärv. Enligt 20 kap 2 § jordabalken ska lagfart sökas senast tre månader räknat från den dag då den handling, som grundar förvärvet, upprättades. Med förvärv avses alla typer av s.k. fångeshandlingar där äganderätten övergått på annan och med upprättande avses den dag då handlingen undertecknades.

Att ansöka om lagfart är en skyldighet för den som förvärvat fast egendom, den som inte söker lagfart i tid kan föreläggas att göra det vid vite, även om det inte är vanligt förekommande. Att söka lagfart kan också betraktas som en rättighet för förvärvaren att söka och få lagfart; att få lagfart är viktigt i den bemärkelsen att förvärvaren ska kunna ha full kontroll över sitt förvärv och sin egendom.

Sedan den 1 juli 2008 har Lantmäteriet ansvar för inskrivningsverksamheten i landet. En ansökan om lagfart ska göras skriftligen och till ansökan ska alltid bifogas den fångeshandling som ligger till grund för ansökan. Är det exempelvis fråga om en lagfartsansökan på grund av köp ska således köpebrevet bifogas. Fastighetsregistret innehåller såväl aktuella som historiska uppgifter om vilka som är och har varit lagfarna ägare av en fastighet. Äganderätten till en fastighet förs inte över i och med registreringen, vilket är fallet i vissa andra länder. Äganderätten övergår i istället i och med att civilrättsligt giltiga handlingar undertecknas. Om överlåtelse av en fastighet inte uppfyller gällande krav kan ansökan om lagfart gå åter, avvisas, avslås, uppskjutas eller förklaras vilande.

Behöver Du hjälp med ansökan om lagfart kan juristerna på Waldenberg Melin Juridik bistå Dig med detta.

Publicerat 2009.06.27


Indrivning av skuld

Indrivning av skuld och att driva in skulder Om någon är skyldig dig pengar kan du ta hjälp av Kronofogden för att få betalt och driva in skulden. Normalt sett inleder man processen hos Kronofogden genom en ansökan om betalningsföreläggande. Det finns vissa krav som skall vara uppfyllda i en process om skulder. Det måste finnas ett avtal mellan dig och den du anser vara skyldig dig pengar. Det kan röra sig om ett muntligt eller skriftligt avtal. Skulden skall också vara förfallen till betalning, det vill säga sista datumet för att betala skall vara passerat. När du ansökt om betalningsföreläggande skickar Kronofogden kravet om indrivning till din motpart. Denna person kan då välja att betala eller bestrida kravet. Om kravet bestrids kommer Kronofogden informera dig om detta och du kan då välja att låta en tingsrätt pröva frågan. På din begäran skickar då Kronofogden handlingarna till tingsrätten.

Det är också möjligt att den som är skyldig dig pengar visserligen medger skulden men inte kan betala. Kronofogden utfärdar då ett beslut (ett så kallat utslag) där man fastställer skulden.

Du kan hos Kronofogden välja om du vill ansöka om verkställighet. Detta innebär att Kronofogden undersöker möjligheterna att driva in skulden genom utmätning. Ett verkställighetsförfarande är förenat med vissa avgifter. Dessa skall betalas av den som är skyldig dig pengar men om det ej finns några tillgångar kan du som sökande få betala för detta.

Vi på Waldenberg Melin Juridik arbetar mycket med dessa frågor och vi biträder också i de tingsrättsprocesser som kan uppstå om kravet på betalning bestrids.

Publicerat 2009.06.03